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Condominio

Sicurezza Amministratore al microscopio

Le anomalie del comportamento che devono mettere in guardia

Si può dire che il rapporto tra i condòmini e l’amministratore di condominio non si a sempre idilliaco. Dalla riforma del condominio, entrata in vigore a Giugno del 2013 (trovi qui l’estratto della riforma), la professione è diventata ancor più delicata e difficile implica una notevole conoscenza della legge e uno spiccato senso per l’organizzazione e l’efficienza.

Anche gli amministratori più virtuosi a volte sono troppo presi dagli impegni burocratici, purtroppo, e tardano a rispondere alle richieste dei condòmini. Non sempre gli atteggiamenti dell’amministratore sono necessariamente indice di anomalie e scorrettezze professionali.

Esistono invece comportamenti che costituiscono veri e propri segnali allarme rispetto alla condotta professionale dell’Amministratore di Condominio, possiamo affermare che la gestione di un condominio debba essere trasparente ed efficiente, quando mancano queste condizioni basilari è bene porre rimedio nel più breve tempo possibile per evitare brutte sorprese alla lunga.

Vediamo insieme i criteri base che portano ad una gestione trasparente ed efficiente.

  1. Al momento del mandato l’Amministratore deve fornire ai condòmini i propri contatti per permettere ai condomini di poterlo raggiungere e rendersi disponibile al confronto. Fornire un recapito telefonico attivo h24 per le emergenze, SOTTOLINEO PER LE EMERGENZE.
  2. Stipulare contratti “smart” con i fornitori, evitando ove possibile di legarsi con contratti pluriennali che tendono a minare il bilancio.Fornire ai richiedenti copia di tali contratti e\o fatture, ancor meglio renderlo accessibili ai condomini su appositi database in rete.
  3. Fornire una copertura assicurativa sul proprio operato, come richiedeva legge, che superi complessivamente la somma dei bilanci tenuti dallo studio. Ad esempio uno studio di amministrazioni che gestisce condomini, per i quali la somma dei bilanci ammonta a € 2.000.000,00 annui, è bene sia assicurato per pari somma o superiore.
  4. Tutte le spese devono essere pagate con i fondi presenti sul conto corrente intestato al condominio. E’ un considerabile segnale di pericolo, quindi, una gestione confusionaria oltre che illegale, ove l’amministratore paghi i conti condominiali con i “propri” fondi o ancor peggio con quelli di altri condomini.
  5. In caso di appalti per manutenzioni considerevoli è sempre indice di trasparenza e diligenza da parte dell’amministratore la richiesta ad un tecnico competente di un capitolato d’appalto specifico per poter confrontare preventivi allo stesso livello qualitativo, evitando così gare al ribasso che in realtà celano riserve da parte dell’impresa appaltatrice su molte “piccole” rifiniture.
  6. L’amministratore è tenuto per legge a procedere contro i condomini morosi, va segnalato però che la Cassazione ha valutato la possibilità da parte di quest’ultimo di non procedere contro i condomini morosi  se per sua conoscenza vi è un elevato rischio di insolvenza.

Un amministratore diligente, quindi, mantiene un rapporto trasparente sulla gestione dei bilanci e convoca puntualmente le assemblee ordinarie e all’occorrenza, o per esplicita richiesta, quelle straordinarie. Non dimentichiamo che il rapporto tra condòmini e amministratore ha una fondamentale esigenza di fiducia reciproca, che se si perde, non lascia spazio per la prosecuzione del contratto e obbliga al cambiamento.

Alessio Treccarichi

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