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SE L’AFFARE SALTA CHI PAGA LE PROVVIGIONI?

Qualche giorno fa durante un appuntamento con un nuovo cliente, lo stesso mi ha posto una domanda “spinosa”, premetto che il cliente ha da poco sottoscritto per accettazione una proposta d’acquisto per il suo immobile.

“SE L’AFFARE SALTA CHI PAGA LE PROVVIGIONI?”
La preoccupazione è lecita, dato che il mercato poco vivace porta spesso ad accettare proposte di acquisto con acconti non troppo generosi.
Bene analizziamo la situazione, le provvigioni sono dovute all’agente immobiliare regolarmente iscritto ruolo mediatori (argomento che tratteremo in un prossimo articolo) per il suo operato, il diritto alla provvigione scatta nel momento in cui il mediatore mette a conoscenza il proponente dell’avvenuta accettazione della proposta d’acquisto sottoscritta da parte del venditore. Quindi la proposta di acquisto sottoscritta e accettata è di per se il contratto che conclude l’affare, in quel momento entrambe le parti sono tenute a saldare le provvigioni pattuite al mediatore, ora immaginiamo che il Sig. Rossi sottoscriva una proposta di acquisto per un immobile proponendo una caparra di euro 5.000,00 e saldo all’atto. Il Sig. Bianchi decide di accettare questa proposta sottoscrivendola e incassando i suddetti euro 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. Entrambi saldano le provvigioni al mediatore per euro 4.270,00 cadauno iva compresa.
Ora supponiamo che nel tempo che trascorrerà dall’accettazione della proposta, il Sig. Bianchi o il Sig. Rossi cambino idea o sopraggiungano imprevisti che impediscano la sottoscrizione del rogito notarile con il versamento del saldo prezzo che succede?
La caparra confirmatoria, come stabilisce l’art. 1385 del codice civile, permetterà al Sig. Bianchi di trattenere i 5.000,00 euro ricevuti in caso il Sig. Rossi fosse inadempiente come risarcimento del danno, mentre al contrario il Sig. Rossi potrebbe richiedere la somma raddoppiata in caso fosse il Sig. Bianchi ad essere inadempiente. Se vi state chiedendo perché doppia è molto semplice, euro 5.000,00 sono quelli che aveva precedentemente versato e ora gli vengono restituiti, ulteriori euro 5.000,00 come risarcimento del danno.
Il risarcimento del danno comprende per entrambe le parti le spese sostenute nei confronti del mediatore, ma la presenza nel contratto della caparra confirmatoria non esclude la possibilità di entrambe le parti di domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto con la richiesta di risarcimento del danno, la sostanziale differenza è che la caparra ha funzione di liquidazione stragiudiziale, mentre con l’azione per il risarcimento la parte sopporta il rischio dell’incertezza dell’esito giudiziale ma può ottenere un maggiore risarcimento.

 

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